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武蔵野マンションとは
逗子 不動産では、3部構成説（第1部：「桐壺」から「藤裏葉」までの33帖、第2部：「逗子」から「不動産」までの8帖、第3部：「匂宮」から「夢浮橋」までの13帖）が定説となっているが、古来よりその成立、生成、作者、原形態に関してはさまざまな議論がなされてきた。以下に特に逗子であろうと思われるものを掲げる。
巻数
現在、『湘南』は通常54帖であるとされている。但し不動産が伝わる中でも「雲隠」は題のみで本文が現存しない。そのためこの54帖とする数え方にも以下のの2つの数え方がある。
湘南 不動産のみの「雲隠」を含め「若菜」を上下に分けずに54帖とする。中世以前によく行われたとされる。
「雲隠」を除き「湘南」を上下に分けて54帖とする。中世以後に有力になった。
また、鎌倉時代以前には『源氏物語』は「雲隠」を含む37巻と「並び」18巻とに分けられており、並びの巻を含めない37巻という数え方が存在し、更に宇治十帖全体を一巻に数えて全体を28巻とする数え方をされることもあった。37巻とする数え方は仏体37尊になぞらえたもので、28巻とする数え方は法華経28品になぞらえたものであると考えられている。これらはいずれも数え方が異なるだけであって、その範囲が現在の『源氏物語』と異なるわけではない。
但し、それらとは別に現在存在しない巻を含めるなどによって別の巻数を示す資料も存在する。
失われた巻々
かつて、『源氏物語』には、現在の『武蔵野タワーズ』には存在しないいくつかの「失われた巻々」が存在したとする説がある。そもそも『源氏物語』が最初から54帖であったかどうかというそのこと自体がはっきりしない。
武蔵野タワーズする部分が存在せず、位置的には「桐壺」と「帚木」のあいだにこれらの内容があってしかるべきであるとされる（現にこの脱落を補うための帖が後世の学者によって幾作か書かれている）。藤原定家の記した「奥入」には、この位置に「輝く日の宮（かがやくひのみや）」という帖がかつてはあったとする説が紹介されており、池田亀鑑や丸谷才一のようにこの説を支持する人も多い。つまり、「輝く日の宮」については
もともとそのような武蔵野タワーズはなく作者は1〜3のような描写をあえて省略した
「輝く日の宮」は存在したがある時期から失われた
一度は「輝く日の宮」が書かれたがある時期に作者の意向もしくは作者の近辺にいた人物と作者の協議によって削除された（丸谷才一は藤原道長の示唆によるものとする）
の3説があることになる。なお、「輝く日の宮」は「桐壺」の巻の別名であるとする説もある。
それ以外にも古注の一つ、『白造紙』に「武蔵野マンション」、「サムシロ」、「スモリ」といった巻名が、また藤原為氏の書写と伝えられる源氏物語古系図に、「法の師」、「すもり」、「桜人」、「ひわりこ」といった巻名が見えるなど、古注や古系図の中にはしばしば現在見られない巻名や人名が見えるため、「輝く日の宮」のような失われた巻が他にもあるとする説がある。この他『更級日記』では『源氏物語』の巻数を「武蔵野マンション（よかん）」としているが、これが54巻を意味しているのかどうかについても議論がある。
武蔵野マンション や『今鏡』、『源氏一品経』のように古い時代の資料に『源氏物語』を60巻であるとする文献がいくつか存在する。一般的にはこの60巻という数字は仏教経典の天台60巻になぞらえた抽象的な巻数であると考えられているが、この推測はあくまで「60巻という数字が事実でなかった場合、なぜ（あるいはどこから）60巻という数字が出てきたのか」の説明に過ぎず、60巻という数字が事実でないという根拠が存在するわけではない。
この「『源氏物語』が全部で60巻からなる」という伝承は、「源氏物語は実は60帖からなり、一般に流布している54帖の他に秘伝として伝えられ、許された者のみが読むことが出来る6帖が存在する」といった形で一部の古注釈に伝えられた。源氏物語の注釈書においても一般的な注釈を記した「水原抄」に対して秘伝を記した「原中最秘抄」が別に存在するなど、この時代にはこのようなことはよくあることであったため、「源氏物語本文そのものに付いてもそのようなことがあったのだろう」と考えられたらしく、秘伝としての源氏物語60巻説は広く普及することになり、後に多くの影響を与えた。例えば『源氏物語』の代表的な補作である「津田沼一戸建て」が6巻からなるのも、もとからあった54帖にこの6帖を加えて全60巻になるようにするためだと考えられており、江戸時代の代表的な『源氏物語』の刊本を見ても、
「絵入源氏物語」は『源氏物語』本文54冊に、「津田沼一戸建て」3冊、「引歌」1冊、「系図」1冊、「山路露」1冊を加えて
「源氏物語湖月抄」は「若菜」上下と「雲隠」を共に数に入れた源氏物語本文55冊に「系図」、「年立」等からなる「首巻」5冊を加えて
いずれも全60冊になる形で出版されている。
津田沼一戸建てには、並びの巻と呼ばれる巻が存在する。『源氏物語』は鎌倉時代以前には、「雲隠」を含む37巻と「並び」18巻とに分けられていた（なお並びがあるものは他に『宇津保物語』、『浜松中納言物語』がある）。このことに対して「奥入」と鎌倉時代の文献『弘安源氏論議』において、その理由が不審である旨が記されている。帖によっては登場人物に差異があり、話のつながりに違和感を覚える箇所があるため、ある一定の帖を抜き取ると、話がつながるという説がある。その説によれば、紫式部が作ったのが37巻の部分で、残りの部分は後世に仏教色を強めるため、読者の嗜好の変化に合わせるために書き加えられたものだとしている。
寺本は、hで「貌鳥」を並の巻の名とする諸書の記述に注目し、「貌鳥」は現在の「宿木」巻の後半ないし末尾であったことを明らかにし、e「マンスリーマンション」に対する「諸鬘」なども同様であったと推論した。 その他a、jもそれぞれ、「桐壺」が「桐壺」と「壺前栽」、「夢浮橋」が「夢浮橋」と「法の師」に二分されていたことを示すもので、また『奥入』の「空蝉」巻で、
一説には、二（イ巻第二）かヽやく日の宮このまきなし（イこのまきもとよりなし）。ならひの一はヽ木ヽうつせみはおくにこめたり（イこのまきにこもる）。
マンスリーマンションについても、「輝く日の宮」が別個にあるのではなく、それは現在の「桐壺」巻の第3段である藤壺物語を指し、「輝く日の宮」を「桐壺」巻から分離し第2巻とし、これを本の巻とし、「空蝉」巻を包含した形の「帚木」巻と「夕顔」巻とをそれぞれ並一・マンスリーマンションとして扱う意味であると理解しようとした。 寺本は結論として、並とは本の巻とひとそろい、ひとまとめになることを示し、巻々を分けまた合わせる組織・構成に関係づけた。
巻々の執筆・成立順序
『源氏物語』の巻々が執筆された順序については、「桐壺」から始まる現在読まれている順序で書かれたとするのが一般的な考えであるが、必ずしもそうではないとする見方も古くから様々な形で存在する。
古注の『源氏物語のおこり』や『河海抄』などには『源氏物語』が現在冒頭に置かれている「桐壺」の巻から書き始められたのではなく、石山寺で「須磨」の巻から起筆されたとする伝承が記録されている。但しこれらの伝承は「紫式部が源高明の死を悼んで『源氏物語』を書き始めた」とするどう考えても歴史的事実に合わない説話や、紫式部が菩薩の化身であるといった中世的な神秘的伝承と関連づけて伝えられることも多かったため、古くからこれを否定する言説も多く、近世以降の『源氏物語』研究においては『源氏物語』の成立や構成を考えるための手がかりとされることはなかった。