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エアコンが壊れていても「現状」は「現状」だ「じゃあ、あとの細かなところは基本的に『現状有姿』ということで」中古マンションや中古の戸建てを買おうとして、現地に案内されて物件の説明を受けた後に、業者にこのような言葉で締めくくられると、妙に納得してしまうものである。
ところがこの「現状有姿」というフレーズが結構クセモノなのだ。
実際、不動産取引においてはこの言葉がとてもよく登場する。
いわゆる「現状有姿販売」もしくは「現況有姿販売」と称する取引方法が浸透しているからだ。
つまり不動産の引渡しに関して、単に言葉の上での説明だけでなく、契約書の文面に「現状有姿のまま引き渡す」または「現況のまま引き渡す」という文言が記載されることが多い。
この言葉をそのウラ側に隠された意味について補足しながらわかりやすく言い換えると、「このマンションを買っていただくにあたって、エアコンとかが売買の範囲に含まれているのかどうかなんて、ここでひとつひとつ説明はしませんから。
現状見たまんまで引き渡すってことで、後は買い主さん、必要があればそっちで内容を確認してくださいね」ということになる。
こう書き直されて初めて、ずいぶん乱暴な言葉だな、と気づく人も多いはこれは売り主にとってはもちろん、取引の間に立つ業者にとっても、とても便利な言葉である。
壁にぶら下がっているエアコンがきき過ぎるほど稼働しようと、壊れる寸前でロクに機能していない状態であろうと、「現状見たまんま」なんだから買い主さん、そっちで判断してよ、という現状である。
不動産業界ではこれだけポピュラーであるにもかかわらず、業界特有の言い回しであって、法律用語ではない。
となるとその度ごとに解釈の食いちがいによるトラブルが続出しても当然なのである。
そこで、業者がこの言葉を使うことで、そこにどういった意味を込めようとしているのかについて、最初に多少整理しておいたほうがよいだろう。
「現状有姿」という言葉のウラには、次の三つの説明をこのたった一言でいっぺんに済ませてしまおうという、業者特有の要領のよさを垣間見ることができる。
こういった契約当事者にとってはきわめて重要な内容を、業者はひとつひとつ説明したうえで「現状有姿」という言葉で締めくくっているのではない。
売買の目的物に含まれる範囲についての説明売買の目的物に関する状態についての説明売買の目的物にこれから手を加えないということの説明「そりゃひとつひとつ説明するなんて面倒じゃないですか」「まあ、正直なところ説明できるほど自分も実は把握してないんですよ」「私の力では設備なんかの状態について調査なんてもちろんできませんし、ましてやその説明なんてできるわけないじゃないですか」だからこそ、この便利な言葉を業者は使うというのである。
こういう業者間の本音を耳にしてしまうと、トラブルがなくスムーズに契約成立、その後、買い主から何もクレームが来ないことの方がかえって不思議に思えてくる。
さらに現実の取引においては、契約締結の時期と引渡しの時期とが時間的にズレる場合の多いことが、トラブルをなおいっそう助長している。
契約時に全額即金で決済、それと同時に引渡しという契約は珍しい。
契約締結時に手付金を入れて、その後中間金を払った後に、残金支払いと同時に引渡しを受けるというのが、ごく普通の不動産取引における契約手順のパターンである。
そうなると今度は、どの時点での現状を「現状」とするのかが問われることになるわけだ。
普通、現状というのは、契約時の現状ではなく、引渡時の現状という解釈が業者問では一般的である。
したがって業者がそういう解釈に立つかぎり、買い主からのこの件にまつわる苦情など受けつけるわけがない。
契約のときに作動していた給湯器が引渡しのときに壊れていても、契約時にはたしかに暖一房は作動していたのに季節がかわってしまい、冷一房をつけてみたらまったく作動しなくても、網戸が破れて契約の時にはなかった大きな穴が開いていたとしても、引渡しの状態が現状といわれればそれまでなのだ。
「そりゃお客さん、現状有姿っていうのは引渡しのときの状態でってことですからね。
そのときなにがぶっ壊れていようと補償はできませんよ」開き直った業者には苦情をいおうと無視されてしまうのがオチである。
業者が買い主に対して、「エアコン？そりゃもちろん付いてますよ」と説明していても、こういった付属設備ひとつひとつについて、性能や整備状況まで保証したとはいえないからだ。
「性能、整備状況ともにバッチリですよ」仮にこういったふうな虚偽の説明でもしていないかぎり、業者の責任追及はむずかしい。
それでは、売り主に対して責任を追及できるかというと、これもそう簡単ではない。
「今にも壊れそうな現状」や「すでに壊れている現状」を知ってて故意に隠していたかどうかが、買い主として強く出られるか否かの判断の分かれ目になる。
やはり売り主が、相当悪質なウソをついていたことが立証できないかぎり、買い主からの契約解除理由にならないことはもちろん、これを根拠にした売買価格の多少の減額でさえそう簡単に実現できないだろう。
虚偽の説明にしても、故意に隠していたことにしても、だまされた買い主が明確に立証しないことには売りつけた側への責任追及はむずかしい。
この立証責任が買い主にあること自体ひとつとっても、現状有姿販売においては買い主が圧倒的に不利な立場にあるといえるのだ。
「現状」がどんな状態か誰も何も分からないげんじゆう中古物件を購入しようとする人は、現オーナーが居住中、つまりいわゆる「現住」という状態で部屋の中に案内され、さっと見学してすぐに契約というパターンが少なくない。
いうまでもなく買い主とすれば、設備機器類の性能となるとまったくといってよいほど確認できていない。
そうなると当然、契約後のトラブルに直結、ということになるわけだ。
だいたい居住者が退去した状態、つまり「現元エ」という状態で現地を案内されても、物件のチェックなどロクにできていない人の方が多いのだ。
ましてや居住中の現オーナーに、やけに引きいんぎんぶれいつった笑顔で横に立たれた状態で、その目を気にせず態勲無礼に細かな確認を試みよ、というのは無理な注文といえなくはない。
けれども、チェックできていない人がほとんどであるからこそ、買う方にとって「現状」の確認はきわめて重大なポイントであるといえるのだ。
というのは、「現状」についてチェックできていないのは、なにも買い主だけとはかぎらないからである。
間に立った業者はもちろん、売り主本人でさえ正確に把握していない場合も少なくない。
たとえばこの手のパターンでよくあるのは、オーナーがしばらく賃貸マンションとして貸していたものを賃借人が出ていったのを機会に売りに出したという物件である。
こうなると売り主自身、そこに住んでいたわけではないので、自分の財産でありながらそのマンションの「現状」についてほとんど認識していない。
おまけにリフォームは買い主さんの好みで工事していただいたほうがお互いムダな出費を避けられますから、などといって売り主としてまったくなにも手を加えずに売りに出している中古マンションが世の中にはあふれている。
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