内装デザインが明かすノウハウ

不動産の時価評価の信頼性がマーケット規模拡大の命運を握っていると言っても過言ではない。
前節で、不動産の証券化商品、不動産ファンドを見る場合に、組み入れられている不動産が生み出すキャッシュフローが非常に重要であることを説明した。 社団法人日本不動産鑑定協会も資産流動化法・投信法の改正と期を同じくして、会員に対し、鑑定評価上の留意事項を2000年11月29日付で作成した。

これによると、鑑定評価の基本方針として、収益価格の信頼性を高めるためにDCF法の適用を行い、このDCF法の価格を中心として考える旨指示されている。 DCF法は多年度におけるキャッシュフローを現在価値に割り引く手法であるが、単年度の収益を還元利回りで還元する一般的ともいえる単年度還元法も併用することとしている。
なお、積算法や取引事例比較法も参考としてテナント又はリスクが分散される複数のテナントに長期的に賃貸されることが、事実上確定している新規賃貸ビル投資案件等。 b・ハイリスク案件耐用年数の2/3を超えた中古建物や特殊な用途の建物を含む投資案件等。
c・中間リスク案件低リスク案件と八イリスク案件との中間的なリスクを伴う投資案件。 本留意事項作成時点の標準値であり、金融情勢の変化に応じて適宜変更する。
さらに、これらの商品は大半がノンリコースローンにあたることから、不動産への投資に対する返済リスクをチェックする目的で、借入金の併用を前提とした借入金償還金裕率DSCR（DebtServiceCoverageRatio）：年間の純収益を年間の借入金返済額で割ったもの）を求めることとしている。 なお、ＤSCRにおいてはガイドラインが参考になる。
DCF法は、アメリカではすでに一般的な収益用不動産の評価に用いられている。 特にエクセル等のコンピューターソフトの普及が煩雑な期間割引計算を容易にしたことがDCF法の普及に貢献したともいわれている。
これに対し日本では、DCF法自体の存在はかなり以前から知られていたものの、実際に用いられるようになったのは最近で、金融機関が不良債権を売買する際の担保不動産の評価を行う必要が生じた3年前ごろから急速に普及したただ、現時点においてもDCF法の活用度が必ずしも高いわけではなく、単年度の純収益を還元利回りで還元する単年度還元法による評価が主流となっている。 その理由はとしては、アメリカの不動産賃貸借契約は期間10年と長期だが、日本の場合は2年前後が一般的で、将来のキャッシュフローの予測が難しいこと。
DCF法は一定期間後転売することを想定し、転売時の売却価格を現在価値に割り戻す必要があるが、現在のような不動産市況が低迷している状態では転売価格予測に限界があること。 このように多くの予測が必要となり、計算は比較的容易になったとはいえ、各時点における想定を行う必要があり手間がかかる。
長期保有を前提とする場合、途中で転売することはあまり前提とせず、単年度還元法による評価の方がわかりやすく合理的である。 といった点が挙げられる。

特に長期保有を前提とする場合、単年度のキャッシュフローの内容を十分に吟味した上で、十分な利回りを確保し収益還元を行う手法が多くとられている。 DCF法は将来におけるキャッシュフローや転売価格が確実に予測できる優良不動産のみにおいて適用されることはあっても、その他の不動産については適用するもでもないという考え方が主流だ。
これに対し、証券化・ファンドに組み入れられる不動産の評価は別である。 あくまでも一定期間後解散することを前提とした不動産運用である。
したがって単年度還元法による評価は参考となるものの、保有期間のキャッシュフローの適切な予測と解散時の転売価格の把握をもとにしたDCF法による評価こそが最重要視されるのは当然と考えられる。 「投資信託及び投資法人に関する法律（投信法)」及び「資産の流動化に関する法律（資産流動化法)」に係る不動産の鑑定評価上の留意事項。
1.鑑定評価が義務付けられている背景投信法及び資産流動化法において、特定資産としての不動産について鑑定評価が必要とされている理由は、価格形成が一般の財と相違する不動産について、投資家保護の情報開示の観点から、客観的な評価を行い得る外部の不動産鑑定士による鑑定評価が必要であるとの考えに基づいている。 2.評価の基本的姿勢対象不動産が有している収益力を価格に的確に反映させることを基本とし、詳細な調査に基づく確実なデータを前提とした合理的なものとすることが必要不可欠であるとともに、調査によって判明しない部分についてはリスクとして評価し、対象不動産が有する個別の収益力を的確に反映した、適正な投資採算価値を表わす価格を求める。
なお、本鑑定評価に当たっては、不動産市場と証券市場とが異なることを明確に認識しなければならない。 ３.評価の具体的な考え方本鑑定評価の条件原則として、現況に基づく評価を行う。
評価手法収益還元手法の１つであるDCF（ディスカウント・キャッシュフロー）法の適用を基本とし、転売予測価格を求める観点から、対象不動産の保有期間中の各年毎に借入金返済の確実を担保した上で、自己資本に対する投下資本利益を確保する必要があるため、借入金償還余裕率（DSCR）による検証を行って収益価格を査定する。 デューデリジェンスの実施本鑑定評価に当たっては、対象不動産に関して物理的側面、法律的側面、経済的側面、環境的側面等について広範かつ詳細な調査を行い、調査し得た範囲から想定される標準的な内容を条件とする。
また、不明事項については、リスクとして把握して、割引率等に加算する等により評価に反映させる。 鑑定評価額の決定DCF法により求めた価格を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき鑑定評価額を決定する。
この決定に当たっては、積算価格、比準価格により収益価格の妥当性の検証を行つ。 自己資本割引率を求め、ＤSCRの最低基準から借入金額と自己資本投資額を求めて、DCF法による価格を求める手法1.自己資本割引率の査定本文中で総合割引率を求める手法と同様に、原則として取引利回りに基づく手法、投資家等の意見による手法及び積上げ法を併用し、類似投資資産の期待利回りを考慮して査定する。
ただし、取引利回りに基づく手法による場合は、借入金の元利支払いを含むキャッシュフローを査定する必要があることに留意する。 2.借入金元利支払額の査定まず、借入金元利支払額を手順により暫定的に査定する。
（借入金の返済方法は、原則として元利均等償還方式による）次のようにDSCRを用いて元利支払額を査定する。 対象不動産の純収入の安定性（リスク）等を考慮し、DSCR平均を最低限1.2以上とする。
保有期間中の純収入の合計を上記DSCRで除することによって、保有期間中の元利支払額総額を求め、これを期間年数で除して、暫定的に保有期間各年の借入金元利支払額とする さらに、各年のDSCRが1.0超であるかチェックし、1.0超でない場合は、借入金元利支払額を引下げる。

上記DSCRから求めた暫定的な各年毎の元利支払額に基づいて、借入金及び借入期間により、暫定借入金額を算定する。

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