不動産　町田の違いについて

ユーザーが価格上昇についていけなくなれば、値引きしてでも売り切るしかなく、バブル崩壊時のような不動産のデフレスパイラルが起きるだろう。
　第三の問題点として、海外の不動産ファンドの動向か挙げられる。
今回の不動産価格上昇については、ファンドは収益性を重視して取得しているからバブルではないという見解もあるが、その収益性も海外諸国と比べての日本の低金利によって確保されている。
　しかし、日本の金利が上がれば、ファンドの収益は厳しくなる。
海外ファンドは日本の不動産を売却し、発展途上国などの不動産を取得するだろう。
そうなれば現在生じている円キャリー（低金利の円を借りて、ドルなど金利の高い通貨などに投資をして、金利差分を取得する手法。
この流れが活発になると、円安に拍車がかかる）と逆の現象が起こるだろう。
また、外国のファンドは他の国に資金を振り向けるが、国内のファンドはそういう行動をとるところは稀である。
国内の銀行の住宅ローンは証券化されて生保や企業年金、地銀、信金などの機関投資家が多数融資または購入している。
Ｊ‐ＲＥＩＴも、利回りの高さが魅力で中小の機関投資家にも購入されている。
金利の上昇でファンドの利回りが低下すれば、それを購入している機関投資家の収益に波及する可能性もある。
そうなると、不動産価格の下落による金融不安を招き、前回のバブル崩壊時と同様の事態に陥りかねない。
　「不動産価格は下がる」と考えられる要因について、さらに詳しく述べていきたい。
「土地は生産されない。
だからインフレに強い」。
土地神話を裏付ける定説である。
しかし、実際には土地は生産され続けている。
以下にその例を挙げる。
　地方自治体が公共デベロッパーとして土地を積極的に「生産」した典型例が、K市だ。
　私か中学・高校と学んだK市は、北側が山、南側が海の東西に細長い街であった。
そんな地形から、人口一五〇万人の大都市でありながら平らな市街地が少ない。
明治時代には、Kの中央を流れる旧湊川を埋め立てて一大市街地を造成するビッグプロジェクトがあった。
「新開地」の誕生である。
埋立事業は、K市にとって宿命であった。
　K市で特筆すべきは、「山、海へ行く」のスローガンによる土地造成事業だ。
これは昭和二〇年代から三〇年代にかけてのH市長時代に始まった東部、西部の海面埋立事業を皮切りに、P地区やR地区といった、昭和四〇年代以降のM市長時代に完成した巨大な人工島建設へとつながる巨大プロジェクトである。
　埋め立てに用いたのは、六甲山系の山を削った土砂。
市街地の地下にトンネルを掘り、その土砂をトンネルの中のベルトコンベアで運び、海面を埋め立てて土地を造成した。
土を削り取って平地にした跡地は住宅地や、K研究学園都市、K流通業務団地などにし、役割を終えたトンネルを道路にした。
海と山の同時開発。
一石二鳥の土地造成事業だった。
　この方式で、昭和二八年から四五年までの第一期事業で五・四三平方キロメートル、その後の第二期事業で一四平方キロメートルの埋立地を生みだした。
また山側の内陸部における宅地造成は二八・七平方キロメートルにおよんだ。
　K市の面積の推移をみると、昭和三五年から平成九年までの間に、約一八平方キロメートルも増えている。
これらの新しく造成された土地では、計画的に街づくりが行なわれ、その土地を高度利用しようと高層マンション群や高層ビルなどが建てられた。
こうしてKの旧市街地の土地に比べ四～五倍程度の高度利用が行なわれた。
　K市はこれに要する多額の事業資金を地方債でなくドイツマルク債、スイスフラン債などの外国債を起債して調達した。
そして造成後、「生産した土地」を宅地、オフィス用地として売却することで借金を完済した。
加えて、この間の円高による為替差益も得ることができ多額の利益を出した。
そのため当時“K市株式会社”と称された。
　K市は、幕末にK港が外国船用に整備されて開港し、ここに外国人居留地が置がれたことから、現在でも外国人の比率が高く外資系企業も多い。
五期二〇年間にわたってK市の都市経営を実践し、財団法人K都市問題研究所の理事長でもあったM元市長が書いた『Kを創る　港都五十年の都市経営』（河出書房新社）によると、人工島のP地区やR地区をつくり企業を誘致したことで、Kを去って東京に本社を移転していた企業が再びKに戻り、本社を構えるというメリットも生んだ、とある。
　同書によれば、N社は、東京に一部移転していた本社機能を、Kに本社を建てて再集約した。
また、家庭用品メーカーのP社はR地区に本社ビルを建てて移転。
コンピュータ関連のY社もKに本社を建てて移転した。
　K市における土地の造成は、昭和五五年完成のP地区（面積四・三平方キロメートル、埋立土量八〇〇〇万立方メートル、定住人口二万人）に続き、平成四年にはR地区（面積五・八平方キロメートル、埋立上量一億二〇〇〇万立方メートル、定住人口三万人）が完成し、その後、P地区の第二期事業（面積三・九平方キロメートル、埋立土量九二〇〇万立方メートル）も行なわれ、現在、P地区には多くの会社が本社ビルを置いている。
　また、地域博の先駆けとなった「P地区博覧会」（昭和五六年）の跡地の隣には、K国際会議場、Pホテルがある。
道を挟んだところには、多目的に使用できるWホールがある。
　平成七年のH大震災の際、P地区は液状化現象で水浸しになり、K大橋の橋脚にズレが生じたために一時的には埋立地が陸の孤島になったが、建物の被害はなかった。
そして、さらにその先が埋め立てられ、平成一八年二月、K空港が開港した。
K空港は、K市の第三セクターとして開港した。
開港時にはK市の財政を圧迫するのではないかと心配されたが、いずれ累積赤字は解消するだろう。
　埋め立てによって造成された街は、Kだけではない。
　東京二三区のなかで、K区、W区、O区の三区は埋め立てによって面積が大きく増大した区である。
このうち臨海副都心の大部分を抱えるK区は、昭和二二年の区発足当時の面積二二平方キロメートルが、平成七年には三九平方キロメートル、一・八倍に増えている。
平成一九年のデータでは三九・八平方キロメートルと、さらに増えている。
　また、埋立地を持つW区は、昭和三〇年の一五・八二平方キロメートルから平成一七年の二一・七二平方キロメートルへ、面積は一・四倍に増えている。
O区も同様、昭和四二年から羽田空港、平和島などの埋立事業が始まり、埋め立て前の四一・七六平方キロメートルから五九・四六平方キロメートル（平成一六年）へと一・四倍に増えている。
東京の土地も埋め立てで拡大している。
　D地区では、K公園を前景に、大手会社の本社ビル、大型ホテルが立ち並び、東京の新名所としてにぎわっている。
この通称「Rタウン」（四・四二平方キロメートル）は、東京都のゴミ処理で埋め立てられた土地で、かつては「一三号地」と称されていた。
D地区も奥は地盤がまだ柔らかいが、都がいずれ公開入札し、商業地・高層住宅地として売却する予定がある。
G地区も江戸時代にゴミ処理場として計画的に埋め立てられて作られた地域で、碁盤の目のような街になっている。
　
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